Ny lokalplan på vej ved den eksisterende Føtex

Ny lokalplan på vej ved den eksisterende Føtex

Udvalget for Teknik og Miljø i Mariagerfjord Kommune holder møde den 13. november 2023, hvor der bl.a. på dagsordenen er: Igangsætning af lokalplan for Blandet bolig-, erhvervs- og butiksbebyggelse langs Adelgade, Skibsgade og Nytorv

Ejerne af en række ejendomme på Adelgade, Skibsgade og Nytorv i Hobro ønsker at etablere en ny blandet bolig-, erhvervs- og butiksbebyggelse og i samme forbindelse at foretage en renovering og udvidelse af den eksisterende Føtex.

Udvalget for Teknik og Miljø skal tage stilling til, om der skal udarbejdes et plangrundlag, der giver mulighed for at etablere bebyggelsen og en større parkeringsplads med mulighed for to dæk over den eksisterende parkeringsplads på Nytorv i Hobro. Desuden bedes udvalget tage stilling til, om der skal foretages en foroffentlighedsfase med et borgermøde.

Indstilling

Direktøren for Teknik, Kultur og Klima indstiller til Udvalget for Teknik og Miljø:

1. At det fremsendte skitseprojekt med eventuelle modifikationer kan udgøre grundlaget for udarbejdelse af et lokalplanforslag.
2. At der igangsættes et kommuneplantillæg og en lokalplan, der muliggør etablering af en ny blandet bolig-, erhvervs- og butiksbebyggelse samt en større parkeringsplads med mulighed for to dæk over den eksisterende parkeringsplads på Nytorv i Hobro.
3. At fagenheden for Teknik og Miljø indgår i en dialog med bygherre om nedbringelse af antal etager mod Nytorv og Skibsgade.
4. At der laves en foroffentlighedsfase med borgermøde før udarbejdelse af planforslag.

Inddragelse

Fagenhenden anbefaler, at der skal laves en foroffentlighedsfase eventuelt med et borgermøde forud for udarbejdelse af et lokalplanforslag.

Baggrunden for anbefalingen er først og fremmest projektets omfang; Projektet skal sikre mulighed for etablering af en ny bolig-, erhvervs- og butiksbebyggelse, renovering og udvidelse af den eksisterende Føtex, som er en ankerdagligvarebutik i gågaden, samt sikre mulighed for parkeringshus i to etager, hvilket også kan hjælpe med at muliggøre realisering af andre projekter i midtbyen, herunder Campus. Men også projektområdets centrale beliggenhed i centrum af Hobro retfærdiggør en tidlig inddragelse af borgerne.

Sagsfremstilling

Baggrund

Ejerne af en række ejendomme på Adelgade, Skibsgade og Nytorv i og omkring Hobro gågade, ønsker at etablere en ny blandet bolig-, erhvervs- og butiksbebyggelse og i samme forbindelse at foretage en renovering og udvidelse af den eksisterende Føtex.

Projektområdet er placeret helt centralt i Hobro og udgøres af en række ejendomme langs Adelgade, Skibsgade og Nytorv samt parkeringspladsen på Nytorv. Det samlede projektområde er ca. 3.000 m², og omfatter en nedslidt bygningsmasse, hvor særligt Adelgade 45 samt Skibsgade 1 og 3 fremstår faldefærdige. Bygningerne er dog samtidig nogle af Hobros ældst daterede ejendomme, og de har spillet en væsentlig byhistorisk rolle. Således er Skibsgade 3 (Madam Blå) udpeget som bevaringsværdig i den gældende Lokalplan 170. Fagenheden vurderer dog, at bygningen er i en så dårlig stand, at det vil være en udfordring at bevare den.

Projektet

Bebyggelsen udgøres af mindre enheder af varierende højder, der trapper op fra 2,5 – 4 etager mod Adelgade til 4,5 – 7 etager mod Nytorv og det nye parkeringshus. Bebyggelsen har et samlet etageareal på ca. 11.600 m² (ekskl. kælder, som er ca. 2.750 m²).

I stueplan forbliver Føtex, butikken udvides og der etableres yderligere lokaler til butikker og erhverv. Det nye butiksareal i stueplan vil bestå af sammenlagt 3.000 m² butiksareal inklusiv udvidelsen af Føtex. Udover Føtex forventes det at, der vil blive etableret fire butikker og tre lejemål til andet erhverv.

Boligetagerne fra 2. etage og op er af varierende størrelser, hvilket er med til at tiltrække en bred beboersammensætning. Alle lejligheder har adgang til rekreative private/eller fælles opholdsarealer. Der etableres 90 lejligheder, som sammenlagt vil udgøre 6.600 m² i alt.

En stor, fælles tagterrasse skaber et indre gårdrum og støder op til et nyt, offentligt rekreativt opholdsareal ovenpå Føtex.

Adgangen sker mange steder i stueplan til de enkelte butikker og til gårdrummet, hvorfra der fordeles til lejlighederne fra 1. etage og op. Der er lagt vægt på, at stueetagen skal være åben og indbydende mod Adelgade og Skibsgade, hvor butikker og erhverv er placeret. Der etableres en ny adgang fra Nytorv til Føtex på 1. etage. Butiksarealet til Føtex er øget, men kun ind i den nye bebyggelse, og tagfladen og 1. etage i forhuset ønskes fremadrettet anvendt til offentlig-lignende aktiviteter, for eksempel taghaver og café.

På Nytorv etableres et parkeringshus med mulighed for 1-2 parkeringsdæk ovenpå det eksisterende parkeringsareal på pladsen. Det vil øge parkeringskapaciteten i bymidten betragteligt. Nytorv er i dag en central ankomst- og parkeringszone, hvor parkering sker på terræn. I forbindelse med udvikling af dette og en række øvrige projekter i Hobro Midtby, er der behov for etablering af yderligere parkeringspladser. Derfor ønskes arealanvendelsen optimeret, og det sker med etablering af et parkeringshus i 1-2 parkeringsdæk på Nytorv. Samtidig vil det give mulighed for at optimere byrummet mod Nytorv.

Arkitekturen

Arkitekturen tager afsæt i byens huse, der ligger gavl mod gavl og skyder sig lidt ud og ind, op og ned, og som har afvigelser fra hinanden, men også har genkendelighed. Bygningerne består af mindre enheder, der har variationer fra hinanden, men som alle har en base, der skiller sig ud fra de overliggende etager. Tårne stikker op og formerne ændrer sig, hvilket giver afvekslende gadeforløb og noget interessant at kigge på.

Ovenpå basen ligger boligetagerne med store vinduespartier i en rolig facade, der har markerede vandrette etageadskillelser og altaner på facaderne. Facaderne fremstår lyse og glatte – enten pudsede eller på anden måde lette i udtrykket – ovenpå den tungere base. Eksisterende Føtex renoveres og facaderne udskiftes så de får sammenhæng med det nye i opdeling, nuancer eller materialer. Stueetagen på Føtex åbnes mere op mod Adelgade, og adgangen til butikken bevares.

Der er i projektet arbejdet med omfanget af den nye bebyggelse, hvor bebyggelsens højde er søgt afstemt med eksisterende bebyggelse:

• Mod Adelgade fremstår den nye bebyggelse mod Føtex i tre etager, hvorefter den med forskydelser i højden ender i fire etager op mod Skibsgade

• Mod Skibsgade fremstår bebyggelsen i fire etager, der stiger til fem etager mod Nytorv
• Mod Nytorv fremstår bebyggelse forskudt i højden fra fire etager og op til syv etager mod Havnegade.

Fagenhedens bemærkninger:

Fagenheden vurderer, at bebyggelsen ud mod Adelgade er fint afstemt med den eksisterende bebyggelse i Gågaden, selv om den når op i fire etager. Derimod vurderer fagenheden at de fire og fem etager mod Skibsgade virker meget dominerende overfor den eksisterende bebyggelse I Skibsgade, der fremstår i 1½-2½ etage. Ligeledes finder fagenheden, at fem og syv etager mod Nytorv bryder skalaen i området, og vil fremstå markant ud mod Havnegade og Nytorv, hvor kun parkeringhuset med op til to dæk vil “spille op” mod projektet.

Trafikale forhold

Realiseringen af projektet vil medføre øget trafik i området. Det må forventes, at den øgede trafik koncentreres om Nytorv/Havnegade, mens der sandsynligvis ikke sker nævneværdige ændringer mod Skibsgade. Bygherre har udarbejdet en trafikanalyse, der konkluderer, at der indenfor projektområdet er en god trafikafvikling. Beregningerne er udført i året for projektfærdiggørelse og ti år efter. Der er ikke indregnet eventuelle påvirkninger fra de nærliggende kryds. Trafiksikkerhedsvurderingen viser, at der en række problemstillinger på Nytorv og i krydset Nytorv/ Havnegade. Nogle af de udfordringer, som nævnes, er eksisterende problemstillinger.

Vareleverancer til Føtex skal ske på samme måde som i dag. Det er et krav, at der sker nogle trafiksikkerhedsmæssige forbedringer omkring vareindlevering og ind- og udkørsel. En løsning kan være at lukke Nytorv for gennemkørende trafik og lede trafikken fra Skibsgade via andre veje.

Parkering

Da der ikke kan etableres det nødvendige antal parkeringspladser på egen grund, har bygherre anmodet om, at Nytorv indgår som en del af parkeringsløsningen. Projektet vil kræve, at der etableres ét parkeringsdæk over den nuværende parkeringsplads. Fagenheden anbefaler dog, at der i planlægningen åbnes op for muligheden for at etablere yderligere et parkeringsdæk. Dette dæk kan på sigt være med til at understøtte parkeringsbehovet i forbindelse med andre mulige projekter i midbyen (f.eks. Campus). I det nuværende projektforslag er der behov for minimum 90 pladser, hvilket svarer til det antal der kan etableres på et parkeringsdæk.

I det videre forløb arbejdes der med forskellige ejerkonstruktioner. Der er drøftet tre muligheder:

• Ejerlejlighedskonstruktion
• Samejekonstruktion
• Parkeringsfondsløsning

Bygherre har tilbudt at indgå i en udbygningsaftale. Det vil sige at kommunen og bygherre indgår en kontrakt efter reglerne i planloven, og bygherre bygger den nødvendige infrastruktur. En udbygningsaftale skal være på plads inden lokalplanens endelige vedtagelse. Som udgangspunkt er det bygherre, som har de økonomiske udgifter til projektet. Hvis kommunen ønsker at gøre dele af parkeringspladserne offentlige, vil der være kommunale udgifter til parkeringsanlægget.

Ovennævnte forhold om ejerkonstruktion skal der ikke tages stilling til i dette udvalgspunkt, men vil blive behandlet i et senere udvalgspunkt.

Visioner og strategier for Hobro

I strategiplanen “Med byerne forrest” har Byrådet fastlagt en vision om, at Hobro skal være kommunens “lille storby”. Byen skal fungere som en by, der måske ikke er stor, men som kan det hele alligevel. Hobro Midtby Udviklingsplan fra 2018 har fulgt op på denne vision: “Vi vil skabe en levende og mangfoldig midtby gennem fornyelse, der tilføjer nye funktioner, nye boligtyper og dermed indbyggere i bymidten samt aktiverer byens arealer. Der skal være plads til butikker – men de skal placeres rigtigt, så de også i fremtiden bidrager til en levende og varieret bymidte”. Dette skal mere konkret ske ved, at fastholde et koncentreret og levende handelsmiljø omkring det centrale strøg mellem de to ankerbutikker SuperBrugsen i nord og Føtex i syd. Målet er at opnå en så stor tæthed i butikker, spisesteder, caféer, kundeorienteret service, kulturinstitutioner med videre, at det er attraktivt for kunderne at komme og attraktivt for butikkerne at placere sig på Gågaden.

Det er fagenhedens vurdering, at projektet i høj grad er med til at opfylde Byrådets vision for Hobro og følger den strategi, som er fastlagt i Midtbyplanen. Projektet medfører forbedrede handelsmuligheder, større variation af boligtyper, flere og bedre parkeringsfaciliteter samt rekreative opholdsarealer for alle, og er således med til at sikre et styrket handelsmiljø i Hobro Midtby.

Økonomi

Isoleret set ingen økonomiske konsekvenser for Mariagerfjord Kommune. Dog trafikbelastes krydset Havnevej/Brogade yderligere ved projektets gennemførelse, så et behov for ændring må forventes fremrykket.

LÆS OGSÅ: Brand i bil på Oplevvej