Igangsætning af lokalplan for etageboligbebyggelse på Broparken i Hadsund
Udvalget for Teknik og Miljø i Mariagerfjord Kommune holder møde den 8. maj, hvor der bl.a. på dagsordene er: Igangsætning af lokalplan for etageboligbebyggelse på Broparken i Hadsund
Fagenheden har modtaget en ansøgning om opførelse af etageboliger på Broparken i Hadsund. Ansøger ønsker at opføre et byggeri i fem etager, hvilket fagenheden Teknik og Miljø ikke umiddelbart vurderer passende i området, som i forvejen er lokalplanlagt.
Da der ikke er opnået enighed i dialogen mellem ansøger og fagenheden, anmodes Udvalget for Teknik og Miljø om at tage stilling til, om der skal igangsættes en lokalplan for området på baggrund af det ansøgte.
Indstilling
Direktøren for Teknik, Kultur og Klima indstiller til Udvalget for Teknik og Miljø:
- At der igangsættes en lokalplanprocedure med udgangspunkt i byggeri på op til 4 etager med nedtrapning mod øst (Marcussens Bro) og mod syd (fjorden).
Sagsfremstilling
Ansøgning
Ejeren af området Broparken 1, 3, 5, 7, 9, og 11, 9560 Hadsund har ansøgt om en ny lokalplan for området, da han ikke længere ønsker at opføre punkthuse, men i stedet vil lave etagerboliger. Projektmaterialet er vedhæftet dagsordenen som bilag.
Bygherre vil have lov til at bygge i fem etager, da det vurderes, at det ikke syner højere end den eksisterende boligblok i Broparken. Se vedhæftede bygningsprofil.
Projektet vil komme til at indeholde 48-60 boliger fordelt på de tre blokke. Det svarer til ca. 4.800 kvadratmeter boligareal. I den gældende Lokalplan 105/2016 kunne der være 18 boliger i punkthusene og 18 lejligheder i boligblokken, som var planlagt til tre etager. Dermed åbner den gældende lokalplan mulighed for op til ca. 3.300 kvadratmeter boligareal, hvis mulighederne udnyttes optimalt. Det er således en forøgelse på ca. 45%.
Lokalplan
Projektet kræver, at der udarbejdes en ny lokalplan.
Området er i dag omfattet af Lokalplan 105/2016, der giver mulighed for at bygningen nærmest Himmerlandsgade (Hadsundbroen) kan opføres i fire etager med enkelte bygningsdele i op til fem etager ligesom den eksisterende boligblok umiddelbart nord for området. I de øvrige fem byggefelter, kan der opføres punkthuse i op til tre etager. Dog må bebyggelsen i byggefelt 6 kun være i to etager mod øst, mod Marcussens Bro. Lokalplanen sikrer dermed en “nedtrapning” således, at bebyggelsen falder fra Himmerlandsgade og ned mod boligerne på Marcussens Bro. Den gældende lokalplan er vedhæftet.
Det kan i øvrigt oplyses, at den gældende lokalplan afløste en lokalplan fra 2014.
Kommuneplantillæg
Området ligger i rammeområde HAD.C.2 i Mariagerfjord Kommuneplan 2013-2025. I rammeområdet kan der opføres bebyggelse med en bebyggelsesprocent på op til 150, en bygningshøjde på højst 12 meter og et etageantal på højst 2,5 etage. I særlige tilfælde kan byggeri opføres med en bygningshøjde på højst 18 meter og et etageantal på højst 4,5 etager. Særlige tilfælde kan være miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter i et byggeri.
Såfremt der gives tilladelse til, at byggeri må opføres i 5 etager, skal der udover lokalplanen således også udarbejdes et kommuneplantillæg.
Fagenhedens vurdering
Fagenheden vurderer overordnet, at det er et godt projekt rent disponeringsmæssigt. Således er bebyggelsernes placering og udformning, grønne opholdsarealer, sigtelinier med mere bedre disponeret end i den eksisterende lokalplan. Projektet har også et fint nedtrapningprincip, der ikke blot nedtrapper fra Himmerlandsgade mod Marcussens Bro, men også til en vis grad ud mod fjorden. Dette nedtrapningsprincip er også anvendt på den anden siden af broen i lokalplanen for området ved kanalen.
Det er således fagenhedens vurdering, at projektet generelt vil fremstå visuelt mere attraktivt end det, den eksisterende lokalplan lægger op til.
Fagenheden vurderer dog, at netrapningen bør tage udgangspunkt i den eksisterende bebyggelse. Først og fremmest boligblokken ud mod Himmerlandsgade, men også til en vis grad Aldi-bygningen. Således bør bebyggelsen i området syne lavere end den eksisterende bebyggelse og trappes ned ud mod fjorden. Bebyggelsen, som er vist i projektet, giver et for stort skalaspring fra Aldi-bygningen eller Markussens Bro til den nye bebyggelse. Det er kun den eksisterende boligblok ud mod Himmerlandsgade, der er høj. Alle andre bygninger i området er 2,5 etage eller lavere. Det er derfor vigtigt at bebyggelsen trapper ned ud mod fjorden, men også over mod Markussens Bro.
I forhold til projektets tegninger og bygningsprofil påpeger fagenheden, at den er placeret på eksisterende terræn uden hensyn til at bebyggelsen muligvis skal terrænreguleres opad for at klimasikre den. Byggeriet skal klimasikres op i kote ca. 2,3 meter DVR90. Da grunden ligger i kote 1-1,5 meter DVR90 svarer det til 1-1,3 meter mere i højden på bebyggelsen efter terrænregulering. Det er muligt at bygherre vælger at etablere klimasikring langs fjorden og i så fald kan byggeriet placeres på terræn som vist.
Det er fagenhedens samlede vurdering, at princippet med nedtrapning af bebebyggelsen mod henholdsvis øst (Marcussens Bro) og mod syd (fjorden) bør fastholdes, men at bebyggelsen skal være én etage mindre. Dog undtaget den østligste bygning, der med en terassering ned til én etage er fint tilpasset skalaen på bebyggelsen på Marcussens Bro.
Økonomi
Ingen økonomisk betydning for Mariagerfjord Kommune.
LÆS OGSÅ: 3F Mariager Fjord sponsorerer Lykkeliga i Hobro
