Nyt projekt med etageboliger på Hostrupvej 4-6
Udvalget for Teknik og Miljø i Mariagerfjord Kommune holder møde den 13. november 2023, hvor der bl.a. på dagsordenen er: Etageboliger på Hostrupvej 4-6
Fagenheden for Teknik og Miljø har modtaget et projekt for etageboliger med erhvervslokaler på Hostrupvej 4-6.
Udvalget for Teknik og Miljø skal tage stilling til, om der skal udarbejdes en lokalplan for projektet, eller om det skal realiseres gennem en byggesagsbehandlingsproces med tilhørende partshøringer.
Indstilling
Direktøren for Teknik, Kultur og Klima indstiller til Udvalget for Teknik og Miljø:
- At projektet søges gennemført som en byggesag uden lokalplan
Sagsfremstilling
Projektet
Fagenheden for Teknik og Miljø har modtaget et projekt for etageboliger og erhverv på Hostrupvej 4-6 i Hobro (se bilag). Projeket er i tre etager med to erhvervslokaler i stueetagen og otte lejligheder på 1. og 2. sal. Erhvervslokalerne er på henholdsvis 174 m2 og 234 m2, mens lejlighederne er på ca. 78,5-146 m2.
På ejendommen ligger i dag en tankstation og en bygning, der huser en vaskehal samt en nedlagt kiosk og beboelse. Bebyggelsen fremstår en anelse slidt, og med sin beliggenhed ud til hovedindfaldsvejen Hostrupvej og lige på kanten til midtbyen, har ejendommen en meget central og synlig placering i bybilledet. Projektet vil således få en markant påvirkning af bybilledet i Hobro, og det er derfor særdeles vigtigt, at den ny bebyggelse får en høj arkitektonisk værdi og er indpasset i den eksisterende bebyggelse. Her er opmærksomheden først og fremmest rettet mod de øvrige bygninger i vejkrydset.
Planlægning
Ejendommen er beliggende i kommuneplanens rammeområde HOB.B.9. Rammerområdet er udlagt til tæt-lav og åben-lav boliger, hvilket giver udfordringer i forhold til projektets etageboligbebyggelse. Projektet er således i strid med rammebestemmelserne. Således foreskriver rammen en maksimal bebyggelsesprocent på maks. 30 og 2,5 etager, mens projektet har en bebyggelsesprocent på 94 og 3 etager.
Således vil projektet forudsætte, at der udarbejdes et nyt kommuneplantillæg. Alternativt kan rammebestemmelserne fraviges administrativt.
Fagenhedens vurdering
Det er fagenhedens vurdering, at en bebyggelse i 2½ etage vil passe bedst ind i den eksisterende bebyggelse. På baggrund af visualiseringerne af projektet fra Brogade og Hostrupvej (se bilag) finder fagenheden dog, at projektet med de 3 etager arkitektonisk og volumenmæssigt også er fint indpasset i det bestående miljø, selv om det er højere end de omkringliggende bygninger. Bebyggelsen vil således være med til at definere gadeforløbet omkring vejkrydset betydeligt skarpere end tilfældet er i dag, og det vil kun være REMA 1000-bygningen, der mangler lidt højde, for at hjørnet er defineret helt skarpt.
Lokalplanpligt
Der er ingen lokalplan for området, og hvorvidt et projekt er lokalplanpligtigt afhænger af en konkret vurdering af, om projektet medfører væsentlige ændringer i forhold til det bestående miljø, både visuelt og funktionelt.
Byrådet har også mulighed for at benytte sig af lokalplankompetencen til at beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan, selv om projektet ikke er omfattet af lokalplanpligten. I dette tilfælde kunne det evt. være begrundet ud fra hensynet til ejendommes centrale beliggenhed i Hobro og ønsket om at få offentlighedens holdning til projektet.
Fagenhedens vurdering
Fagenheden vurderer, at et projekt i 2½ etage ikke er omfattet af lokalplanpligten, da det ikke vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø.
Derimod er fagenheden i tvivl om, hvorvidt et projekt i 3 etager bør lokalplanlægges. Selv om bebyggelsen er højere end den øvrige bebyggelse i området og i strid med kommuneplanrammerne, finder fagenheden som nævnt, at visualiseringerne til en vis grad viser, at påvirkningen af det omkringliggende miljø ikke er markant, hvilket taler imod lokalplan. På den anden side taler bebyggelsens synlige beliggenhed ved den mest trafikerede vejstrækning i Hobro måske for at øge borgerinddragelsen gennem en mere tids- og omkostningskrævende lokalplanproces.
Såfremt der ikke udarbejdes lokalplan, vil projektet blive realiseret gennem en byggesagsbehandling med tilhørende høringer af naboer og andre relevante parter.
Fagenheden anbefaler at gennemføre projektet som en byggesag uden lokalplan.
LÆS OGSÅ: Ny lokalplan på vej ved den eksisterende Føtex
