Status på moderniseringsplan for plejeboliger i Mariagerfjord Kommune
I forbindelse med arbejdet med en moderniseringsplan for plejeboligerne i Mariagerfjord Kommune er administrationen og den tilknyttede eksterne rådgiver stødt ind i uforudsete udfordringer.
Udvalget for Sundhed og Omsorg orienteres i denne sag om disse udfordringer under punktet: Status på arbejdet med moderniseringsplan for plejeboliger på møde den 8. april 2025.
Indstilling: Direktøren for Social, Sundhed og Omsorg indstiller til Udvalget for Sundhed og Omsorg: At orientering om status for arbejdet med moderniseringsplanen tages til efterretning.
Sagsfremstilling
I 2021 påviste en Plejeboliganalyse, at plejeboligerne i Mariagerfjord Kommune med fordel kan moderniseres. I foråret 2023 blev en række analyser politisk behandlet. Til sammen pegede de blandt andet på tre centrale behov:
- at skabe attraktive og fleksible arbejdspladser for pleje- og omsorgspersonale, som led i løsningen på rekrutteringsudfordringer
- at modernisere og tilpasse plejeboligkapaciteten, så den bliver tidssvarende og bedre matcher borgernes ønsker og behov,
- at gøre samtlige plejeboliger mere demensvenlige og eventuelt øge antallet af specialiserede demensplejeboliger.
Som svar på disse behov blev det besluttet at udarbejde en egentlig moderniseringsplan for alle kommunens plejecentre, hvilket blev skrevet ind i Budget 2024. Planen skal støtte op om byrådets vision om at gøre Mariagerfjord Kommune til et sted, hvor der er plads til flere og hvor vi investerer i forebyggende tiltag, der bidrager til bedre sundhed i alle livets faser – fysisk og mentalt.
I efteråret 2024 blev der indgået en aftale med en ekstern samarbejdspartner (NorConsult) om at assistere med arbejdet med moderniseringsplanen. Arbejdet har siden da blandt andet bestået af byggeteknisk syn på alle syv plejecentre, studietur rundt til andre moderniserede og nybyggede plejecentre og workshop med inddragelse af ledere og AMR med det formål at brainstorme omkring behov i indretningen af plejecentre. Derudover er der påbegyndt udregning af konsekvenserne ved evt. at hæve huslejen for på den måde at kunne finansiere moderniseringen af boligarealerne. Her er arbejdet dog stødt på nogle delvist uforudsete udfordringer.
Næsten alle boligerne er i sin tid opført som almen boligbyggeri (ældreboliger) ejet af kommunen og med finansieringen gennem Landsbyggefonden.
Den oprindelige plan for arbejdet med en moderniseringsplan af plejecentrene var at benytte det økonomiske råderum, der forventeligt vil opstå i boligernes husleje som følge af afdrag på vores lån til finansieringen. Pt. ligger huslejen på en plejebolig i Mariagerfjord Kommune på ca. 1.119 kr. pr. m2.
I forbindelse med analysearbejdet er administrationen imidlertid blevet opmærksom på, at der, på trods af fuld afbetaling af lånet, fortsat vil være en månedlig indbetalingsforpligtelse til Landsbyggefondens landsdispositionsfond. Indbetalingen lyder på 2/3 af de likvide midler, der frigives ved afbetaling af det lån, der har været optaget til finansiering af byggeriet. Det første lån vil være fuldt afbetalt i 4. kvartal i 2030, og først derefter træder indbetalingspligten og muligheden for at opnå støtte til modernisering i kraft.
Derudover har Landsbyggefonden et regulativ, der fastsætter, at økonomisk støtte til renovering kun kan gives til boliger, der har modtaget offentlig støtte efter den 1. juli 2005. Da næsten alle Mariagerfjord Kommunes plejeboliger er opført før denne dato, og da indbetalingspligten udgør et betydeliget beløb, vurderer administrationen, at det som udgangspunkt kun i meget begrænset omfang vil være muligt at finansiere moderniseringen af boligarealerne gennem en huslejestigning. Samtidig er der en øget opmærksomhed på, at alt for markante huslejestigninger ikke er en mulighed, da det fortsat er vigtigt at sikre kommunens konkurrenceevne i forhold til private udbydere.
Da Mariagerfjord Kommune i perioden 2016 til 2018 ombyggede og tilbyggede Plejecenter Fjordvang i Mariager skete finansieringen med støttede lån gennem Landsbyggefonden. Dette kunne lade sig gøre, fordi de oprindelige boliger på Fjordvang blev opført i 1985 uden lån fra Landsbyggefonden. Boligerne var med andre ord ikke almene boliger før ombygningen. Plejecenter Fjordvang blev efter byggeriets afslutning en del af den samlede afdeling for kommunale almene plejeboliger i Mariagerfjord Kommune.
Analysen har blotlagt 3 overordnede udfordringer i relation til en modernisering af den huslejefinansierede del af plejecentrene (boligerne og fællesarealer):
- Hovedparten af Mariagerfjord Kommunes plejecentre er opført i en periode, hvor der ikke var et maksimalt udgiftsniveau pr. kvadratmeter, hvilket har medført relativt høje anlægsudgifter.
- Låntagningen er sket via såkaldte indeks-lån, der over årene har vist sig at udgøre en relativt dyr finansieringsmodel.
- Den tredje udfordring – som er delvist afstedkommet af de 2 foregående – er, at niveauet af henlæggelser har medført, at der ikke har været og ikke er en henlagt økonomi, der kan kunnet finansiere mere end den almindelige vedligehold af bygningsmassen. Det er imidlertid samtidig vurderingen, at det nuværende huslejeniveau udgør omtrentligt det forventede markedsniveau for området.
Den samlede situation betyder, at samarbejdet med eksterne rådgivere omkring en moderniseringsplan er midlertidigt pauseret. Administrationen har i stedet rettet henvendelse til Kommunernes Landsforening (KL) med henblik på rådgivning omkring udfordringerne med regelgrundlaget. Dialogen viser, at Mariagerfjord Kommune langt fra er alene om denne eller tilsvarende udfordringer. Vi afventer derfor resultatet af disse drøftelser samt KL’s anbefalinger, før der tages yderligere skridt.
De analysemidler, der indtil videre er blevet anvendt på projektet, er ikke spildte. De har bidraget til at kortlægge og give en dybere forståelse af den økonomiske situation Mariagerfjord Kommune befinder sig i, i relation til de almene boliger. Desuden har de givet en opdateret og mere detaljeret indsigt i boligernes nuværende stand. Samlet set udgør dette et bedre fundament for det fremtidige arbejde med modernisering af kommunens plejeboliger.
Det er samtidig vigtigt at understrege, at dette kun gælder moderniseringen af bolig- og fællesarealerne, da det alene er disse, der skal finansieres gennem huslejen. En eventuel modernisering af service- og udearealer er dermed ikke omfattet af denne udfordring.
Administrationen vil derfor anbefale, at der igangsættes en proces, hvor fokus indsnævres til en modernisering af plejecentrenes servicearealer. Et første bud på en prioriteret anvendelse af midler fra anlægspuljen til borgernær service forventes at kunne være klar i 3. kvartal og vil kunne indgå i budgetlægningen for 2026.
Samtidig vil der kunne laves en opdateret strategi for anvendelse af vedligeholdelsesmidlerne, således at disse over tid fremstår så moderne som muligt.
Endelig vil administrationen fortsætte en dialog med KL og Landsbyggefonden omkring mulighederne for mere substantielle moderniseringer af bolig- og fællesarealer.
Et notat, der giver en grundigere og mere teknisk beskrivelse af den overordnede situation, samt et notat, der mere specifikt forklare Mariagerfjord Kommunes situation, er vedhæftet som bilag til dagsordenspunktet.
Bilag
Notatark moderniseringsplan for plejecentre
Notat Mariagerfjord Kommune – Tilpasning af kommunalt ejede plejehjem
