Chefanalytiker: F5-lånet er billigere, end det ser ud ved første øjekast
Rentetilpasningslån for omtrent 16 milliarder kroner skal refinansieres til juli, og boligejere med F3- eller F5-lån skal berede sig på en betydelig stigning i den månedlige ydelse som følge af de seneste års rentestigninger. Derfor forventer chefanalytiker i Spar Nord Martin Lundholm, at flere i første omgang vil se imod F3-lånet i håb om, at renten falder igen, men kigger man nærmere på de to lån, er F5 ifølge chefanalytikeren mere attraktiv end som så.
Senest den 30. april skal et større antal danske Totalkredit-kunder med rentetilpasningslån have besluttet, om de ønsker at fortsætte med samme rentebinding eller skifte profil forud for refinansieringsterminen til juli.
Som det ser ud nu, vil låntagerne – hvis vi ser bort fra dem med et F1-lån – komme til at opleve en markant rentestigning. Kontantrenten på F3-lån vil stige fra -0,18 procent til 3,2 procent, og for F5-lån vil kontantrenten stige fra -0,04 procent til 3,1 procent.
– De tal vil formentlig betyde, at mange tilskynder at vælge et F3-lån. Baggrunden for den overvejelse er, at låntagerne kommer fra negativ rente, og derfor vil rentehoppet virke stort, og de vil håbe, at renten falder mere. Dog kan F5-lån faktisk vise sig mere attraktiv, end det ser ud, siger chefanalytiker i Spar Nord Martin Lundholm.
Da kontantrenten er gennemsnitsrenten over henholdsvis 3 og 5 år, vil fordelen ved at binde renten i to år mere komme til at virke mindre, end den reelt er, lyder det fra chefanalytikeren:
– Hvis vi ikke kigger på kontantrenten, men derimod ser på merrenten, også kaldet forward-renten, for de to ekstra år ved et F5-lån i forhold til et F3-lån, vil den være cirka 2,6 procent for år 4 og 5, hvilket er billigt. Årsagen er blandt andet, at du får en lavere bidragssats ved at vælge en længere rentebinding, og det er væsentligt at have det med i overvejelserne, hvis man spekulerer i, hvor meget renterne skal falde, før F3 viser sig at være den bedste forretning, siger Martin Lundholm og fortsætter:
– På lang sigt må vi forvente, at Den Europæiske Centralbanks styringsrente kommer til at ligge omkring 2 procent. Det er urealistisk, at vi kommer til at se nul-rente eller negative renter igen. Med det in mente er en F5-rente på 3,1 procent fair i det lange perspektiv, og dertil er forward-renten fra F3 til F5 på 2,6 procent attraktiv.
Hvad betyder forward-renten:
Selve regnestykket bag forward-renten kan sammenlignes med en tur til bageren. Hvis du kan købe en kage for 10 kroner og to for 15 kroner, er gennemsnitsprisen 7,50 kroner ved køb af to, hvilket svarer til kontantrenten. Man kan også sige, at den anden kage koster 5 kroner, og det vil svare til forward-renten.
Forskel i månedlig ydelse for F1, F3 og F5
| F1 | F3 | F5 | |
| Aktuel rente | 3,97% | -0,18% | -0,04% |
| Forventet rente | 3,80% | 3,20% | 3,10% |
| Forventet månedlig nettoydelse* | |||
| Med afdrag | 5.100 | 4.850 | 4.690 |
| Uden afdrag | 3.290 | 2.860 | 2.670 |
| Forventet ændring i månedlig nettoydelse* | |||
| Med afdrag | -60 | +900 | +830 |
| Uden afdrag | -105 | +2.100 | +1.950 |
*Restgæld 1 mio. kr. og 25 års restløbetid
Kilde: Spar Nord
